Emprunt Immo : On ne prête qu'aux riches ?
Acheter en 2022 est décidément plus difficile surtout si vous êtes emprunteur.
2022 est déjà l'année du crédit + cher mais aussi + difficile à obtenir
Un taux d’emprunt qui augmente de mois en mois, une offre de vente de maisons et d’appartements qui se raréfie, des dossiers refusés … La période 2019/2021 a été exceptionnelle pour les emprunteurs, mais la fête est finie, cette fin d’année 2022 sera t’elle placée sous l’adage « on ne prête qu’aux riches » ?
Sommaire
Le retour de l'inflation
Les Français, Picards en tête, se montrent souvent pessimistes en cette période pleine d’incertitudes liées à l’effet Covid, la guerre en Ukraine et les effets de l’inflation. Pourtant, la France s’en sort plutôt mieux que la moyenne des pays comparables et il convient de ne pas l’oublier !
Cependant, les faits sont là : 2022 sera l’année de l’inflation. En effet, selon les chiffres provisoires de l’INSEE, fin mai 2022, l’inflation s’élève à 5.2% par rapport au même mois de l’année précédente, hausse particulièrement liée aux prix des énergies (+27.8% sur 12 mois). Parler de l’inflation sur un site dédié à l’immobilier peut paraître incongrue. Il n’en est rien, cette hausse des prix à la consommation a de fâcheuses conséquences sur les taux d’intérêts immobiliers et entraîne des effets en chaînes sur le logement.
Des taux d'intérêt à la hausse
Les prévisions consolidées de la Banque de France nous indiquent des taux immobiliers moyens de 1.16% à la fin avril 2022 contre 1.06% fin décembre 2021. Malgré tout, cette hausse de 0.10% en 3 mois doit être mise en parallèle avec le chiffre de l’inflation qui progresse bien plus sur la même période. Pour être plus clair, on peut dire que tant que l’inflation progressera plus vite que le taux d’emprunt immobilier, on empruntera à un taux réel qui reste négatif.
Attention, ce taux de 1.16% est un taux moyen ! Ainsi, les taux constatés en juin 2022 sont de 1.14% sur 10 ans, sur 20 ans de 1.45% et sur 25 ans de 1.64%.
La conséquence de ces hausses n’est donc pas nécessairement un renchérissement réel du coût du crédit qui reste inférieur au coût de la vie. C’est plutôt le cumul d’un prix de l’immobilier haut et d’une augmentation des taux d’intérêts qui fait peser sur les ménages les plus fragiles la menace d’un refus de financement en cas de dépassement du taux d’usure.
Le taux d'usure : une fausse bonne idée ?
Le taux d’usure est le Taux Annuel Effectif Global maximum auquel les organismes bancaires peuvent prêter aux ménages souhaitant contracter un crédit immobilier. Il protége les emprunteurs en interdisant aux banques de pratiquer des taux excessifs. Il est défini par la Banque de France pour une durée de 3 mois.
Le taux d’usure est de 2.4% pour un emprunt sur 20 ans pour ce 2e trimestre 2022. Aucun problème donc, puisqu’on a vu que le taux généralement constaté sur 20 ans est de 1.45% ? Ce n’est pas si simple, puisque l’on parle de TAEG, ce qui inclut les assurances (santé, perte d’emploi …). Concrètement, si vous êtes âgès, présentez un risque de santé ou que vous devez souscrire à l’assurance perte d’emploi, vous risquez de ne pouvoir prétendre qu’à un taux de crédit TAEG supérieur à 2.4%. Ainsi, la banque, qui s’exposerait à des sanctions refusera donc de vous financer !
Si vous êtes dans ce cas de figure, l’unique solution est, sur conseil de votre banquier ou de votre courtier immobilier, de décaler votre demande au début du trimestre suivant …
Afin de protéger les ménages sans qu’ils risquent l’effet pervers du refus de crédit, il conviendrait, dans ce contexte changeant, que la Banque de France réactualise le taux d’usure chaque mois et non chaque trimestre comme actuellement, afin de coller au plus près des réalités du marché immobilier.
L'apport personnel : une nécessité pour faire baisser votre "risque"
Comme nous l’avons vu, le contexte économique incertain, le prix des maisons et appartements qui reste élevé et le renchérissement du coût du crédit vont rendre plus compliqué l’accès à l’emprunt bancaire. Dans ce contexte, plus que jamais votre apport personnel va faire la différence.
L’apport personnel permet de diminuer le taux d’endettement et donc le risque de refus du crédit en raison d’un dépassement du taux d’usure. Cet apport est aussi rassurant pour le banquier qui peut ainsi constater que votre projet immobilier a fait l’objet d’une préparation et que vos finances ont permis la constitution de ce « bas de laine ».
Faisons simple : La majorité des banques refuse de financer les dépenses annexes à l’achat immobilier (frais de notaire, de dossier …). Il est donc facile de conclure que même si l’apport personnel n’est pas obligatoire, il est difficilement contournable.
On estime que cet apport personnel doit représenter un minimum de 10% du coût total de l’acquisition de la maison ou de l’appartement. L’enjeu de cet apport est de faire baisser le profil de risque que vous représentez pour le préteur et plus votre apport sera important, plus la banque sera prête à vous consentir un taux intéressant pour votre achat.
Soyons fous, restons optimiste !
La fin de l’épisode Covid et de la frénésie des achats immobiliers devraient permettre aux prix de se stabiliser ce qui est une bonne nouvelle. On peut aussi espérer une certaine maîtrise de l’inflation grâce notamment à l’action des banques centrales. La majorité des Français ne s’y trompe pas : interrogés en mai 2022, ils pensent que le contexte reste favorable pour l’immobilier.
Si votre projet immobilier est assez solide, il n’a aucune raison de tomber à l’eau dès l’arrivée de quelques nuages !
Pourquoi est-il de plus en plus difficile d'obtenir un crédit immobilier en 2022 ?
Car en 2022, il n'est plus possible d'emprunter pour une durée supérieure à 25 ans (27 ans en neuf). D'autre part, les mensualités du crédit ne doivent pas excéder 35% de votre revenu et le taux, assurances incluses, ne peut être supérieur à un taux d'usure calculé chaque trimestre par la Banque de France.
Si vous souhaitez connaître la valeur actuelle de votre bien en vue de le vendre, n’hésitez pas à remplir notre